On l’oublie parfois, mais investir dans un bien immobilier, c’est investir dans un stock de valeur ; c’est stocker des matières premières ; c’est stocker du temps de travail des hommes (et des femmes) qui participeront à la construction du bâtiment ; c’est stocker la valeur du droit de construire sur un terrain à bâtir.
C’est alors que …
- L’inflation qui semble s’installer pour les prochaines années ;
- La rareté des matières premières et la forte hausse des prix des matériaux du fait de cette rareté ;
- Les contraintes réglementaires nouvelles qu’impose la politique de lutte contre le réchauffement climatique.
… devraient avoir pour conséquence d’augmenter la valeur de ce stock de valeur, et devraient donc avoir pour conséquence d’augmenter les prix de l’immobilier.
Le prix de l’immobilier ancien n’est autre que :
Un terrain, sur lequel je construis…
Un immeuble à usage d’habitation, affecté…
…d’un taux de vétusté ou d’amélioration selon les situations et les aménagements apportés par le propriétaire ou les dégradations apportées par un entretien insuffisant, le temps et l’évolution des normes d’habitabilité, confort, construction.
Le cœur de l’analyse repose sur l’idée que les prix de l’immobilier sont fonction des prix de l’immobilier neuf. En d’autres mots, c’est le prix de l’immobilier neuf qui permet de déterminer le prix de l’immobilier ancien.
Déterminer la valeur d’un bien immobilier est alors très simple : il suffit de chiffrer chacune de ces trois composantes : Terrain + Prix de construction + Vétusté ou amélioration.
C’est alors la valeur fondamentale des prix de l’immobilier qui semble condamner à fortement augmenter dans les prochaines années.
Aujourd’hui, le coût de construction d’une maison neuve, hors prix du terrain, est d’environ 1500€ / m².
Demain, ce prix pourrait très fortement augmenter :
L’adoption récente de la nouvelle RE2020 devrait avoir pour conséquence d’augmenter très fortement le coût de construction de l’immobilier neuf. Certains professionnels évoquent 15% à 20% ;
La très forte hausse du prix des matières premières et notamment du pétrole indispensable pour faire fonctionner l’industrie a également de fortes conséquences sur la hausse des prix de construction d’un bien immobilier neuf, mais également sur le prix des travaux exigés par l’adoption des nouvelles normes liée à la lutte contre le réchauffement climatique ; Attention, donc à la perte de valeur des biens immobilier dont les qualités intrinsèques ne respectent plus les normes d’habitabilité imposé par la lutte contre le réchauffement climatique. De manière pragmatique, il va devenir de plus en plus cher d’améliorer le DPE de votre logement ;
Les tensions sur le manque de main d’œuvre dans le secteur du bâtiment est à l’origine d’une hausse des salaires des salariés du bâtiment… et donc des prix de construction.
Enfin, et c’est là un sujet que l’on sous-estime régulièrement, la loi climat récemment adopté vise à lutter contre l’artificialisation des sols. En deux mots, les terrains à bâtir vont devenir de plus en plus rares… et donc de plus en plus couteux. Promulguée en août 2021, la loi Climat et Résilience prévoit notamment la limitation de l’artificialisation des sols d’ici 2030, au profit d’ancienne friches désaffectées à réhabiliter, pour atteindre un objectif de zéro nouvelle artificialisation en 2050. Pour vous en convaincre, je vous suggère cet article qui illustre parfaitement ce qui se prépare pour les prochaines années : « Loi Climat et Résilience : un fléau à venir pour les petites communes ? »
Bref, tous les indicateurs vont dans le même sens : Une forte hausse de la valeur intrinsèque de l’immobilier :
Les prix de l’immobilier neuf pourraient continuer de très fortement augmenter dans les prochaines années ;
Le coût des travaux de rénovation, rendus obligatoire par les différentes politiques de lutte contre le réchauffement climatique, vont fortement augmenter dans les prochaines années ; Ainsi, le prix des logements obsolètes pourraient être fortement pénalisé par ces hausses de tarifs ;
Le prix des terrains à bâtir pourraient fortement augmenter au gré de l’accélération de la politique visant l’arrêt de l’artificialisation des sols à l’horizon 2050.
ps : Cette hausse des prix de l’immobilier devrait être d’autant plus forte que les prix sont proche de leur valeur fondamentale.
Ailleurs, dans la France des prix de l’immobilier autour de 2000€ / m² (c’est à dire dans la grande majorité du pays), l’impact est immédiat
N’hésitez pas à nous contacter, nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions !
